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买卖不破租赁原则 买卖不破租赁这是一个古老的习俗，也是世界各国普遍遵循的法律原则。例如：张三将房屋租赁给李四，租赁期限为2年。6个月时，张三又将房屋卖给了王五，并且办理了过户手续，此时王五拥有了房屋所有权，但王五不能撕毁房屋租赁协议，他必须承接这份租赁协议，张三在房屋租赁协议中享有的权力和义务转给了王五，这就是“买卖不破租赁原则”。 买卖不破租赁的前提是租赁协议在先，买卖合同在后，反之则租赁协议无效。例如张三和王五签订了房屋买卖合同以后，房屋没有交付王五之前，张三又与李四签订了房屋租赁协议。由于房屋买卖合同在先，租赁协议无效。假如王五取得了房屋所有权，然后王五和李四签订了房屋租赁协议，那就是另外一回事了，当然租赁协议是有效的。如果张三在卖房屋时，没有将房屋已经租赁的事实告诉王五，张三应该承担违约责任；假如事先告诉了王五房屋已经租赁，王五也愿意接受，那就是周瑜打黄盖，愿打愿挨了。
租赁最高期限问题 有时我们可能会听到一些人说：“租赁期限不能超过二十年，超过20年合同无效。”这种说法实际上是错误的。 租赁期限确实不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。如果合同其他条款没有问题，合同当然不会无效。例如：张三将房屋租赁给李四，租赁期限为30年。租赁期限超过的10年是无效的，实际上等于签订了一个20年租赁期限的合同。假如20年以后，合同期限届满，双方乐意，当然可以再续签10年的租赁协议。
租赁协议是否必须采用书面形式 对于租赁协议是否必须采用书面形式，法律没有明确规定，所以采用书面和口头形式都是可以的。 在合同法中有这样一条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”在前几年的司法考试中，曾经有一道多选题涉及到了这个法条。 如何理解这一法条，现举例说明。张三将房屋租赁给李四，租赁期限为3年，双方只有口头协议。这个协议会产生怎样的法律后果呢？ 假如协议其他条款没有任何问题，协议是有效的，只是“租赁期限为3年”条款是无效的，视同于张三和李四签订了一个房屋不定期租赁协议。张三和李四任何一个人可以随时解除合同，他们谁都不需要承担违约责任。有一点需要注意：如果张三想解除合同，他应当在合理期限之前通知李四；如果李四想解除合同，他可以随时提出。为什么对他们的要求不一样呢？这比较容易理解，假如张三想解除合同，不能让李四马上搬走去马路上睡觉吧，总要给李四一段时间找房子。至于“合理期限”是多少，3天还是10天，或者更长时间？法律无明文规定，也只能由当事人双方协商解决了。 合同法为什么规定六个月期限？法律还是鼓励租赁协议采用书面形式的，特别是租赁期限较长，如果只是口头协议，很多问题说不清道不明，双方很容易发生争议。实际上这条规定，采取了折中办法。如果一刀切，规定租赁协议必须采用书面形式，普通老百姓也不懂，会造成很多租赁协议无效。 有的合同必须采用书面形式，比如建筑合同必须签订书面协议，建筑合同期限长、标的大，所以法律有强行规定。大多数合同采用书面和口头形式都可以，目的就是为了方便快捷。在实践中，基于双方诚信，口头协议也很多，不再举例。为了避免出现不必要的争议或麻烦，还是尽量采用书面协议。
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发表于 2019-1-10 10:13:38
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